近日,保障性租賃住房REITs試點提速,連下三城。8月12日,國內首只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT正式發行,另一只保障性租賃住房REITs紅土深圳安居REIT將于8月15日公開發行。第三只保障性租賃住房REITs產品華夏北京保障房REIT也已發布招募說明書。
據媒體報道,前兩單保障性租賃住房REITs產品在正式發售時間之前,就已被保險、券商、信托等機構瘋搶,擬認購數量均超初始網下發售份額百倍,創下公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。有投資者直言:“參與REITs基金只需10元就可以當房東,很難不心動。”
REITs為何如此受市場熱捧?REITs指的是不動產投資信托基金,它是不動產資產證券化的一種重要方式。REITs產品通過集中投資于可帶來穩定收入的房地產項目,以相應租金收入和房地產升值,為投資者提供定期收入。而當REITs遇上保障性租賃住房,市場普遍認為,二者相結合將對住房租賃市場產生深遠影響。
近年來,我國不斷加快發展保障性租賃住房,緩解新市民、青年人等群體的住房困難。然而,由于投資大、周期長而收益偏低,保障性租賃住房難以大規模吸引社會資金的問題一直存在。而通過REITs方式,將保障房項目進行資產證券化,盤活租賃住房存量資產,拓寬融資渠道,促進有效投資,將為住房租賃市場發展注入新的動力,進一步提高保障性租賃住房有效供給。
對于購買租賃住房REITs的投資者,不少媒體形象地將其比喻為“房東”,其收益主要來源于住宅出租形成的年度分紅,普通投資者也能參與到保障性租賃住房的快速發展中,分享其發展紅利。
同時,相對于其他物業資產,保障性租賃住房有著更高的出租率、更為穩定的租金,符合公募REITs對所投項目“擁有長期穩定現金流的優質資產”的要求。這也使得保障性租賃住房REITs具備一定的抗周期屬性,成為基礎設施領域的理想資產類型之一。
當前,我國公募REITs對資產的要求較為嚴格。公開募集“房東”,意味著項目自身的建設、運營和管理等各方面能力需要直面市場的檢驗。與出租率、升值潛力息息相關的地理位置、建筑品質、環境配套等,都將成為市場考量的重要因素。
實際上,利用金融創新破解住房租賃市場發展難題的思路,早已形成。2018年,中國證監會、住建部就聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,明確提出支持大中型城市的住房租賃項目開展資產證券化。此后,相關工作一直在穩步推進。近期保障性租賃住房REITs項目的加速落地,體現出政策全方位支持保障性租賃住房發展,加快補齊租賃住房短板的決心。
“十四五”規劃提出擴大保障性租賃住房供給,全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套。業內認為,在政策支持下,后續REITs產品發行節奏將進一步加速,保障性租賃住房將成為公募REITs擴容的主力軍。同時,公募REITs也將推動保障性租賃住房服務模式進一步向市場化、專業化轉型,帶來更多、更高品質的供給,讓租賃住房真正成為滿足新市民、青年人住房需求的壓艙石。(北夢原)
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