9月，上海新建住宅市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行。

受第四批次集中入市項(xiàng)目尚未開盤影響，新開盤項(xiàng)目處于低位，帶動(dòng)成交低位運(yùn)行，月內(nèi)僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤，分別為上善水樾及水尚華庭。

住宅供應(yīng)方面，目前有多盤取證待開，預(yù)計(jì)將在10月集中開盤，供應(yīng)大增將帶動(dòng)成交上行，新建住宅行情將在10月得到修復(fù)。

土地供應(yīng)方面，月內(nèi)上海公布了第二批集中供地詳情，本次供地共計(jì)出讓48幅地塊，涉及27幅商品住宅用地，起始出讓總價(jià)約為574億元，出讓時(shí)間待定。

土地成交方面，9月共成交兩宗商業(yè)及辦公地塊，總成交金額為27.41億元。

集中供地：涉宅地27宗，7宗中止出讓

月內(nèi)，上海公布了2021年第二批集中供應(yīng)住宅用地詳細(xì)信息，本次共出讓48宗地塊，其中7宗租賃住房用地，14宗征收安置房用地，以及27宗涉宅地(包含2宗城中村改造涉宅用地)。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場(chǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

27宗涉宅地出讓面積共167.83萬平方米，總建筑面積340.73萬平方米。其中6幅位于南匯，臨港新城有5幅;4幅位于青浦區(qū);寶山區(qū)和金山區(qū)各供應(yīng)3幅;楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應(yīng)2幅;松江、閔行和嘉定各供應(yīng)1幅，保證金共114.91億元，總起始價(jià)574.57億元。

10月8日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告稱，終止上海松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號(hào)等地塊出讓活動(dòng)，除開松江區(qū)，還囊括了奉賢區(qū)、寶山區(qū)、金山區(qū)、崇明區(qū)等地塊。由于規(guī)劃調(diào)整，上海7幅地塊的出讓活動(dòng)被終止。至此，上海第二批集中供地剩余20幅涉宅地塊待出讓。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場(chǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)比一二批次的掛牌情況，二批次涉宅地略有減少，平均起始樓面價(jià)有所下降。一批掛牌31宗地塊，二批次掛牌宗數(shù)減少了4宗，出讓面積減少12.5%，計(jì)容建面減少13.5%，總起始價(jià)減少21.7%，平均樓面價(jià)每平方米降低了1768元至16863元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場(chǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

競(jìng)拍規(guī)則方面，上海二批次供地基本沿用之前的競(jìng)拍規(guī)則，但也進(jìn)行了細(xì)微優(yōu)化，第二批集中公告的住宅用地競(jìng)價(jià)規(guī)則中，增加了“隨機(jī)值”的概念。在競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同(無論該報(bào)價(jià)最終是否有效)，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書面最高報(bào)價(jià)的任一萬位整數(shù)“隨機(jī)值”。

書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)僅新增一個(gè)隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競(jìng)買人的報(bào)價(jià)重復(fù)。平均價(jià)為一次書面報(bào)價(jià)結(jié)束后所有有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值(有三個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)的，“隨機(jī)值”納入平均價(jià)計(jì)算)，未報(bào)價(jià)、無效報(bào)價(jià)和修正報(bào)價(jià)不納入平均價(jià)計(jì)算。

“隨機(jī)值”的加入使一次報(bào)價(jià)平均值的不確定性提升，增加了土拍結(jié)果的不確定性，有利于土拍市場(chǎng)的公平和健康發(fā)展。

此外，上海還規(guī)定，購(gòu)地主體不得改變投資比例：獨(dú)立申請(qǐng)人，所注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司，必須100%獨(dú)立出資成立，成交后不得進(jìn)行變更或調(diào)整。兩家以上的(含兩家)多家聯(lián)合申請(qǐng)人，在聯(lián)合申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)注明各方的投資比例。成交后所注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司其投資主體和比例應(yīng)與申請(qǐng)時(shí)一致，并不得進(jìn)行變更或調(diào)整。

有市場(chǎng)人士指，上海此舉意圖減少圍標(biāo)現(xiàn)象。

字節(jié)跳動(dòng)摘總部大樓儲(chǔ)備，金茂簽約城中村項(xiàng)目

集中供地尚未開拍，土地成交處于低位，共成交兩宗商業(yè)及辦公地塊，總成交金額為27.41億元。

上海樂高樂園有限公司以6.99億元摘得位于上海的樂高樂園主體項(xiàng)目用地，該地塊出讓面積318016.7平方米，土地用途為旅館業(yè)、娛樂康體混合用地。

上海字跳智浦科技有限公司以20.42億的底價(jià)競(jìng)得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元03G2-04地塊，該地塊用途為辦公樓和文體用地，且地塊功能定位為企業(yè)總部型辦公樓。

今年字節(jié)跳動(dòng)在上海動(dòng)作頻頻，鐵獅門公司于7月6日宣布向字節(jié)跳動(dòng)轉(zhuǎn)讓上海尚浦領(lǐng)世正在開發(fā)的總面積約19.5萬平方米的辦公項(xiàng)目。另外，字節(jié)跳動(dòng)還租賃了約4.2萬平方米的辦公空間。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場(chǎng)、公開信息、觀點(diǎn)指數(shù)整理

城市更新方面，月末中國(guó)金茂正式成為上海浦東新區(qū)橫沔古鎮(zhèn)城中村項(xiàng)目的實(shí)施主體。

該項(xiàng)目占地約為60萬平方米，規(guī)劃計(jì)容總建筑面積約54萬平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等多元業(yè)態(tài)。

橫沔古鎮(zhèn)城中村改造，是申迪集團(tuán)傾力籌劃的綜合發(fā)展項(xiàng)目，以恢復(fù)橫沔老街歷史文化風(fēng)貌為核心，形成集古鎮(zhèn)休閑、文化體驗(yàn)、生態(tài)宜居等功能于一體的人文體驗(yàn)區(qū)。

自2018年中國(guó)金茂與申迪集團(tuán)就橫沔古鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目合作接洽伊始，金茂認(rèn)為項(xiàng)目作為上海國(guó)際旅游度假區(qū)的一個(gè)重要組成部分，具備得天獨(dú)厚的地緣特質(zhì)。目前，中國(guó)金茂已布局全國(guó)53座城市，落地32個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為金茂華東區(qū)域第12個(gè)。

上海地產(chǎn)盤整旗下資產(chǎn)，121.96億掛牌淞澤置業(yè)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，月內(nèi)上海共掛牌6宗存量項(xiàng)目，涉及多家國(guó)企央企。

其中上海地產(chǎn)121.96億元掛牌出讓淞澤置業(yè)95%股權(quán)及債權(quán)，該公司主要資產(chǎn)為位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地塊，土地總面積約11.34萬平方米。

其中，67/2丘地塊、75/3丘地塊為普通商品房用地;42/6丘地塊為普通商品房、辦公樓、商業(yè)用地;而42/5丘地塊則為辦公樓、商業(yè)用地。

值得注意的是，上個(gè)月上海地產(chǎn)掛牌了旗下虹極置業(yè)、虹權(quán)置業(yè)100%股權(quán)以及對(duì)應(yīng)債權(quán)。市場(chǎng)分析或是出于本身的定位和要求，上海地產(chǎn)并不像一般公司只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，還要承擔(dān)很多功能性的事務(wù)，近期出售相關(guān)項(xiàng)目可能是出于對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行合理盤整后的行動(dòng)。

數(shù)據(jù)來源：上海聯(lián)合股權(quán)交易所、觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，月內(nèi)成交了一宗商業(yè)地產(chǎn)大宗交易，新世界發(fā)展有限公司與周大福代理人有限公司訂立協(xié)議，收購(gòu)上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司余下50%權(quán)益，總代價(jià)為人民幣33.75億元。

成交低位運(yùn)行，取證待開放量

9月，上海新建住宅市場(chǎng)成交持續(xù)低位運(yùn)行。因第四批次集中入市項(xiàng)目尚未開盤影響，新開盤項(xiàng)目處于低位，帶動(dòng)成交低位運(yùn)行，月內(nèi)僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤，分別為上善水樾及水尚華庭，其中前者觸及積分制。

數(shù)據(jù)來源：中原、觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及整理

上善水樾位于青浦新城板塊，項(xiàng)目公司為上海浦西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是青浦區(qū)國(guó)資委控股的本地國(guó)企，成交均價(jià)為4.15萬元/平方米，月內(nèi)推售132套，認(rèn)籌比為1：1.32，觸及積分制，入圍積分為57.5。

水尚華庭則是上海城投開發(fā)，項(xiàng)目位于金山朱涇鎮(zhèn)板塊，該板塊目前沒有其他樓盤在售，但二手供應(yīng)充足，本次推售550套，當(dāng)日去化僅30%，表現(xiàn)一般。

目前，第四批集中入市房源多已取證待開，將在10月及11月陸續(xù)開盤，料10月將迎來成交高點(diǎn)，11月成交將下行，目前第五批入市房源還未推出，11月下旬及12月市場(chǎng)可能再次缺貨。

關(guān)鍵詞： 意圖減少 圍標(biāo)現(xiàn)象 上海9月共成交 兩宗商業(yè)及辦公地塊