合肥2022年第三批次一宗地塊試點現房銷售;福建福州出現第一個“現房銷售”地塊……近日，多地將“現房銷售”寫入土地出讓文件中。僅今年以來，據媒體不完全統計，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現房銷售”。

我國商品房預售制度始于1994年，在《城市房地產管理法》《城市房地產經營管理條例》中予以明確，并專門制定了《商品房預售管理辦法》。近30年來，預售制在緩解房地產行業資金困局、加快行業發展方面做出積極貢獻，但也在實踐中暴露出不少問題，爭議不斷。

一些人呼吁取消預售制的理由是，一方面給購房者帶來多種風險并造成難以承受之重。貨不對板、重復預售、質量問題、延遲交房、項目爛尾等問題，讓一些購房者付出了沉痛代價，也影響到樓市健康發展，導致一些樓房成了爛尾項目。另一方面，房地產融資體系日益完善可以解決行業資金困局。當初建立預售制的初衷主要是解決開發商資金不足，但如今多達十幾種的融資方式，如銀行貸款、房地產信托、上市融資、資產證券化、債券融資等，都可以解決開發商資金問題，預售制的使命似乎已經完成。

直到今天為止，仍有一些人反對取消預售制，認為如果取消預售制，開發商建設能力會大幅下降，或者認為預售制能大大提升房企資金周轉，解決目前房地產供需不平衡的問題。言外之意是，預售制仍具有不可替代性，保留預售制房地產才能實現供需平衡健康發展。

針對預售制存在的弊病，一些地方開始探索直接實行商品房現房銷售制度，并取消商品房預售制度;一些地方則完善商品房預售制，尤其是加強資金監管，防止被開發商挪用;還有一些地方采取了柔性處置的方式——將“現房銷售”寫入土地出讓文件中。

上述三種探索方式都有助于解決預售制弊病，值得肯定。相對而言，把現房銷售與土地出讓掛鉤，則是一種讓商品房預售制“柔性退場”的做法。這種方式既避免了“一刀切”取消預售制對市場帶來的強烈沖擊，也能實現逐步讓預售制退出歷史舞臺的目的。

北京、濟南、合肥等城市在多宗地塊出讓中提及“現房銷售”，這些地塊開發的房子先行實施現房銷售，就有望從源頭避免預售制帶來的爛尾樓等問題。這不僅保障了購房者的合法權益，也避免了預售制問題給我國房地產行業和金融體系帶來風險隱患，可謂一舉多得。

同時，此舉還釋放出一個清晰的信號，即取消商品房預售制是一種趨勢，這提醒開發商不要再對預售制抱有幻想，而是應該設想在沒有預售制的情況下如何解決資金或者生存發展問題。這也給購房人注入信心，并引導購房人選擇“現房銷售”，倒逼預售制退場。

因此，多地將“現房銷售”寫入土地出讓文件中，是商品房從預售制走向現售制的柔性處置方式，也是最適合我國當下國情的方式。這樣做既避免了手段過于激進帶來的市場隱患，也有利于推動預售制逐步退出市場。雖說商品房預售制最終會被現房銷售取代，但最好能有一個計劃圖和時間表。另外，也要確保土地出讓與“現房銷售”掛鉤的相關文件、約定，能不打折扣地落地，防止在實施中出現問題。(豐收)

關鍵詞： 房地產預售制 現房銷售 土地出讓文件 商品房預售制度