觀點網 "利潤增加，出租率保持穩定，資產負債表保持穩定。"在2023年8月23日舉行的ESR2023年上半年業績會中，主席Jeffrey Perlman首先定下了整場會議的基調：在充滿挑戰的環境下保持韌性。

從數據來看，截止2023年6月30日止六個月中期，ESR的上半年收益4.55億美元，同比增加5.5%，主要受管理費增加所推動；管理費約4.03億美元，同比增加8.6%，增加因資產管理規模上升導致經常性費用收益增加及開發項目動工所致。

此外，報告期內，集團錄得毛利4.43億美元，較2022年同期的4.22億美元有所增加；期內利潤3.14億美元，則同比減少25.06%，公司擁有人應占利潤也減少至2.89億美元。

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觀點新媒體注意到，在這場充斥著各類展望與數據堆砌的業績會議中，中國市場依舊頻頻被管理層所提起，"2023年是中國有趣的一年，因為可能是其供應最高的一年，從整體需求的角度來看，這可能也是更具挑戰性的一年。"

分部業績不均的挑戰

ESR管理層口中的挑戰性最先來源于其EBITDA數據的下跌。于報告期內，該公司EBITDA較2022年同期減少15.6%至5.37億美元，究其原因，則關乎新經濟投資及開發分部的公允價值收益下跌，以及數項已訂約資本循環活動預期將于下半年結束導致缺少2022年上半年確認的一次性收入及收益。

但值得注意的是，其基金管理EBITDA增長了14.2%，達到3.287億美元，而基金管理EBITDA利潤率也由2022年上半年的78%上升至82%，排除獎勵費的影響，基金管理EBITDA同比增19%。

誠然，基金管理分部EBITDA有所增長，不過投資及新經濟開發分部的業績均有不同下跌，其中，投資分布業績同比減少43.0%至1.20億美元；新經濟開發分部業績同比減少35.4%至1.48億美元。

除EBITDA數據外，市場還十分關心ESR在報告期內投資物業的相關數據披露：截至2023年6月30日，ESR錄得投資物業公允價值收益1.15億美元，較2022年同期減少29.22%。主要來自中國開發中資產。

此外，報告期內的投資物業也同比減少5.2%，僅有32億美元，而減幅主要來自截至2023年6月ESR將部分物業分類至持作出售資產以符合近期出售，該公司方面還特別提及，這部分的減幅被今年上半年的中國開發項目持續發展所抵銷。

ESR對于中國市場的關注帶來了利好信號，而其在國內的投資腳步也仍未停止。于2023年8月22日，ESR宣布與中國其中一間領先保險公司成立于中國市場中迄今為止規模最大的人民幣收益基金。

資料顯示，該基金總投資能力約為人民幣100億元，將由人民幣23億元的優質物流投資組合提供種子資本，種子投資組合包含來自ESR的資產負債表資產的6個穩定投資物業，資產區位覆蓋長三角地區、大灣區和京津冀地區的主要物流和工業區位。據悉，這筆交易預計將于2023年下半年完成。

設立新基金的背后，ESR于報告期內的基金管理收入的確實現了增長，還通過新設及增資15個基金及授權于本年度迄今籌得20億美元，其中約80%集中于新經濟。

觀點新媒體還注意到，2023年上半年的主要集資承擔包括就ESR數據中心基金進一步增資3億美元，該基金由八個項目組成，其中包括560兆瓦的開發項目及大量額外儲備項目。

尋求增長催化劑

在業績會間，管理層也談到了出租率數據：2023年上半年，ESR整體出租率約為92%，未包括中國市場的數據則達到98%，這也代表著ESR在報告期內控制住了旗下絕大部分市場的空置率問題。

在儲備面積方面，截至2023年6月30日，ESR在其物業組合擁有逾2740萬平方米的開發項目儲備建筑面積，包括逾640萬平方米可供未來開發的可觀土地儲備。

業績會期間，ESR管理層談及土地儲備后也順勢表達了對于當下國內市場的土地及項目收購看法：“在具有長期增長潛力的一線或者一點五線城市的市場進行有選擇的士地收購，此外擴大與國內資本合作伙伴的交易網，對穩定的資產進行資本重組，并尋求市場整合機會。"

對于ESR而言，一線城市的確是重點發展市場，不過其也在會議中多次提及對長三角地區的整體投資看法，管理層認為可再生能源產業快速增長帶動長三角地區倉庫需求增加，2023年上半年可再生能源行業供應鏈各方租賃需求增加，也主要集中在長三角的一線城市。

另悉，跨境電子商貿在國內大灣區繼續進行擴展，相關跨境電子商務公司發展迅速，SHEIN、TEMU及TikTok均在其中，這為ESR貢獻了大部分市場需求。

"中國國內市場深厚的流動性是推動增長的關鍵催化劑，也是正在進行的資產回收計劃的基礎。"自2022年1月以來，ESR持續進行資產回收計劃，當前資產出售金額超過25億美元。據其業績報告顯示，ESR致力于并有望在2023年實現超過10億美元的資產出售。

談及項目開發，于2023年上半年ESR開發項目動工涉及總額實現38億美元，同比增長9%，上半年開發項目竣工達22億美元。截止目前，ESR尚擁有130億美元在建開發項目，逾70%的在建項目計劃于2024年至2026年間竣工。

負債結構方面，ESR于報告期內的資產負債比率為27.6%，而隨著2023年6月30日后公布的已訂約資產出售，其資產負債比率或還將減少170個基點至25.9%。

ESR管理層表示，集團有現金及未提取融資30億美元，足以覆蓋其未來三年的貸款還款總額，毋須進一步進行資本循環或非核心資產出售。

從數據來看，截至2023年6月30日，ESR銀行貸款及其他借款總額為56億美元，債務凈額為45億美元，而截至2022年12月31日則為37億美元。ESR方面解釋稱，債務凈額的增長主要由于對其投資的持續供款導致現金結余減少所致。

"集團持續專注其資本循環策略并采取積極及嚴格的資本管理。其定期檢討其債務到期狀況及在到期前再度融資，確保維持資金穩健的資產負債狀況。"業績公告顯示，ESR將繼續擴展其透過結合本地及國際銀行的融資以及資本市場發行的方式擴闊其資金來源。

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