特發服務算是較晚發布年報的上市物業企業之一了。

(資料圖)

報告顯示，2022年，特發服務實現營業收入為20.06億元，同比增長18.59%；凈利潤為1.22億元，同比增長3.66%；實現歸屬母公司的凈利潤為1.14億元，同比增長1.45%。

不可否認，特發服務增收又增利，在發布2022年業績報告的上市物業企業中，還算體面的一家。

但盡管營業收入、凈利潤雙雙實現增長，其盈利指標仍然連續三年下滑。

資料顯示，特發服務是特發集團的控股企業，成立于1993年，注冊資本1.69億元，2018年11月由深圳市特發物業管理有限公司整體變更登記。擁有國資身世背景,手中緊握華為系、阿里系、深圳市人民政府口岸辦公室等少數穩定的大客戶。

關于特發服務的凈利潤增速以及毛利率增速連續三年下降的原因，4月24日，中國房地產報記者致電深圳市特發服務股份有限公司(以下簡稱“特發服務”，300917.SZ)方面，截至發稿，未得到回復。

凈利潤增速同比由13.14%下降至1.45%

2022年，特發服務實現歸屬母公司的凈利潤為1.14億元，增速由2021年的13.14%降至1.45%，波動較大。

甚至，凈利潤增速近三年呈現直線下滑趨勢。2020年～2022年，凈利潤增速分別為52.01%、13.14%、1.45%。

成本上漲是利潤下滑的重要原因之一。

截至2022年底，特發服務的員工規模達到13171人，增加了2046人。

同時，特發的增值業務發展規模較小，對于利潤的貢獻不高。

資料顯示，特發服務業務板塊由綜合物業管理服務、政務服務、增值服務、其他業務組成。

報告期內，綜合物業管理服務占總收入比例82.26%；政務服務占比11.54%；增值服務收入占比6.07%；其他業務收入0.02億元，占比0.12%。

利潤增速下降似乎已成物業行業內的常態。

特發服務方面表示，一是來自地產關聯方的資源供給力度逐漸減小，物業企業的獨立市場化外拓步伐不斷加速；二是行業的收并購熱度大減，收并購動作更趨謹慎，物業企業開始由重規模、重速度進一步向重質量轉變，行業發展逐漸邁向理性和成熟。

毛利率持續下降

從近三年年報來看，特發服務毛利率分別為20.76%、16.75%、13.69%，變動趨勢持續下降。

2022年，特發服務整體毛利率下滑3.06%，跌至13.69%，和物業行業毛利率均值存在一定差距。

根據2022年53家上市物業企業年報顯示，毛利率均值為24.64%。特發服務的毛利率水平低于行業均值超10%。

分業務板塊看，特發服務2022年在綜合物業管理服務、政務服務、增值服務上的毛利率分別為11.27%、14.63%、45.12%。

2022年年報顯示，特發服務前五大客戶收入占比較大。報告期內,公司前五大客戶合計銷售金額14.5億元,占總銷售金額比例為72.27%。

擁有國資身世背景,手中緊握華為系、阿里系、深圳市人民政府口岸辦公室等少數穩定的大客戶，四大業務的入賬提升了特發服務的營業收入，卻沒能帶來其盈利能力的提升。

2022年，特發服務營業收入較去年同期增長18.59%，而營業成本達到17.31億元，同比增長了22.96%，成本增幅高于營業收入增幅。

值得一提的是，占總收入比例為82.26%的綜合物業管理服務出現了成本增加大于營業收入提升的情況，收入積累較高的業務，其成本開銷也越大。

年報顯示，2022年，特發服務在綜合物業管理服務、政務服務、增值服務、以及其他業務（租賃服務）的營業收入分別為16.5億元、2.31億元、1.22億元、0.02億元。

其中，占比最大的綜合物業管理服務營業成本為14.64億元，同比增長22.26%，毛利率同比下降了4.3%。

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