市場回顧

公募REITs市場顯著回調(diào)，市場交投活躍度仍偏清淡。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)收于889.50點，周下跌4.62%，跑輸主要股票和債券寬基指數(shù)。C-REITs市場呈現(xiàn)普跌態(tài)勢，各板塊均出現(xiàn)不同程度下跌，高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊多只個券周跌幅超5%。

其中，華夏中國交建REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT跌幅靠前。市場交投方面，平均日度成交額為2.41億元，較上周讀數(shù)增長11.7%；平均換手率為0.74%，較上周均值上漲3.9%。從歷史分位數(shù)角度，無論是成交額還是換手率均為歷史較低水平，顯示出當(dāng)前C-REITs交投活躍度仍偏清淡。

政策梳理

多地繼續(xù)強調(diào)借助發(fā)行公募REITs以盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施。

(相關(guān)資料圖)

5月30日，上海市人民政府印發(fā)《上海市加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施》，其中針對民營企業(yè)，強調(diào)了在保租房/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)行REITs產(chǎn)品，同時鼓勵民間資本參與REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售；5月31日，廣州市人民政府發(fā)布《2023年廣州金融支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展行動方案》，內(nèi)容強調(diào)了發(fā)行REITs對于企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施的重要作用。

此外，海南省近日也多次開展公募REITs相關(guān)活動，一是海南省發(fā)改委召開基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目輔導(dǎo)推動會，從充實項目儲備和強化部門協(xié)同兩個角度助力REITs在該省的發(fā)展；二是海南省地方金管局牽頭舉辦“深圳證券交易所債券市場助力海南自貿(mào)港高質(zhì)量發(fā)展培訓(xùn)會”，其中就REITs試點情況和政策解讀進行培訓(xùn)。

項目儲備跟蹤

中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT完成發(fā)售詢價，一級市場打新熱度有所降溫。5月31日，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布基金份額發(fā)售公告，確定基金認購價格為2.625元/份，對應(yīng)的募集資金總額為15.75億元、2023年和2024年的預(yù)期分派率分別為4.62%和4.87%。

受制于公募REITs二級市場近期的疲弱表現(xiàn)，此次新發(fā)標(biāo)的的認購熱度較此前標(biāo)的相比有所降溫，一是實際募集資金總額僅超過擬募集總額的2.3%，二是“有效擬認購份額數(shù)量總和為 579,020 萬份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的39.39 倍”，這一倍數(shù)低于大部分2022年以來發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

公募REITs完成首批擴募。6月3日，首批擴募的4只公募REITs發(fā)布《定向擴募發(fā)行情況報告書》。從內(nèi)容上看：

一是相較于招募說明書中披露的按平價擬發(fā)售規(guī)模，4只REITs擴募實際的募集資金規(guī)模均實現(xiàn)了一定的超募，其中紅土鹽田REIT的溢價率達12%，顯示出市場對于擴募的積極性；

二是發(fā)售定價方面，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大園REIT和中金普洛斯REIT的最終發(fā)售價格均為定價基準(zhǔn)日前20個交易日基金均價的90%，即均為擴募定價的下限，僅紅土鹽田港REIT的最終發(fā)售價格高于定價下限，這或與近期公募REITs二級市場情緒低迷有關(guān)。長期視角下，不同領(lǐng)域的原始權(quán)益人均有豐富的可擴募資產(chǎn)，具備一定擴募能力。

REITs本質(zhì)仍是具有高分紅的股權(quán)資產(chǎn)，擴募是REITs的重要屬性，打開擴募空間，發(fā)揮管理人的運營能力，才能真正發(fā)揮REITs對于底層資產(chǎn)優(yōu)化與運營的能力，發(fā)揮其盤活不動產(chǎn)的功能。隨著C-REITs擴募環(huán)節(jié)的打通，REITs一級半市場料將迎來更多的參與機會，二級市場或也將根據(jù)REITs的擴募屬性、管理人的運營能力、擬擴募資產(chǎn)質(zhì)量好壞等邏輯，迎來更多交易機會。

公募REITs策略思考

上周，C-REITs市場再度迎來普跌行情，個券和指數(shù)層面均顯著下跌。盡管二級市場表現(xiàn)低迷，但一級市場新發(fā)個券以及4只存量REITs擴募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的認可度。

復(fù)盤今年4-5月的市場表現(xiàn)，在公募REITs一季報披露后之后，市場在悲觀情緒驅(qū)動下普遍回調(diào)，但部分基本面仍具韌性的標(biāo)的隨后也迎來了估值修復(fù)行情。因此，站在當(dāng)前時點，市場超跌之下不少個券已經(jīng)具備了明顯估值優(yōu)勢，建議積極挖掘錯殺所帶來的機會。

本文作者：明明，來源：中信證券，原文標(biāo)題：《超跌錯殺即是機會》

明明執(zhí)業(yè)證書編號: S1010517100001

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