金三銀四的尾聲,上海從新房、二手房到土地市場,火力全開。
近期,上海新房市場認購率動輒超400%。購房平臺公開信息顯示,華發古美華府二期認購率428%、象嶼招商公園1872北區二批次認購率427%、上海建發·璟院認購率492%、綠城前灘百合園認購率458%……
而這些熱盤所在區域的地塊,也成為此次超50家房企在4天的競拍中,虎視眈眈的“獵物”。
(相關資料圖)
上海首輪土拍賣了519億,有房企帶著橙子、香蕉、紅圍巾入場……
據克爾瑞分析,此次集中供地中,徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區供地都屬優質地塊,青浦西虹橋、閔行莘莊等熱點板塊地塊也擺上了貨架。
而今年房地聯動價的松動,意味著房企又能賺錢了。
因此除奉賢、松江、嘉定和浦東少數地塊底價成交外,其余地塊均進入一次性報價區間,整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高7%。
4天里,19宗全部出讓地塊的地塊中,15宗地進入一次性報價,這些熱門地塊都被誰搶了?哪些地塊更值得買房人期待?
開發商賺錢的空間大了
熱度最高的當屬青浦西虹橋龍聯路北側07-02地塊,參拍房企就多達20組,包括華潤、中海、中鐵置業、華僑城、萬科、碧桂園等等,還一度因為系統報價問題,直到20日晚上10點多才完成出讓。最后,該地塊被華發+江蘇海潤聯合體以19.19億元競得,溢價率8.98%,成交樓面價38689元/平方米。
該地塊更是被不少買房人“意念預定”。該地房地聯動價6.4萬元/平方米,與目前在售的虹橋公館三期房地聯動價持平。據克爾瑞分析,按照其房地聯動價測算,地房比為60%,房地差達到25311元/平方米,盈利空間大。
而對于購房人而言,板塊周邊的同類二手房售價已經到達7萬元/平方米,從動工到交付,倒掛空間將進一步放大,加上近年來大虹橋板塊概念,該地塊熱度將持續增高。
普陀區也是近年來的熱點區域,普陀區桃浦社區H6街坊H6-5地塊吸引11個競買人參與,最后被浙江交投和象嶼地產聯合體以37.78億元拿下,溢價率9.5%,樓板價4.4萬元/平方米,房地聯動價達到7.9萬元/平方米,令圍觀群眾震驚。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示,“地塊不是桃浦板塊核心位置,所以比去年拍出的桃浦地塊房地聯動價要低(去年7月,桃浦科技智慧城026-01地塊被金茂以35.288億元競得,房地聯動價為8.3萬元/平方米)。在售的寶華桃浦紫薇花園和金茂景泰府均價在8.2萬元/平方米左右,這幅地塊跟這兩個項目的直線距離約1.5公里,房地聯動價7.9萬元/平方米,所以還是有價格優勢的。”
“為了爭奪這宗更能賺錢的宅地,房企的積極性在報價階段就體現出來了,一個報價出現后基本不到5秒就有第二個報價出現,不到5分鐘就到了中止價。進入一次性報價階段后,很快就有相同報價出現,說明大家的報價策略比較相似,并且國央企還是占到絕對主力。”盧文曦分析,象嶼這次同樣選擇和其他房企聯合拿地,減輕投資壓力,同時可以增加后續土儲,有助于進一步深耕上海。
容易出網紅項目的地塊不愁賣
越秀出手拿下的靜安區中興社區C070202單元306-04地塊,是此次土拍的核心地塊之一,房地聯動價達到12.1萬元/平方米。
記者實探發現,該地塊雖然面積不大,但極具區位優勢,8號線地鐵口零距離,對面即雅賓利社區,學校等教育資源配套近在咫尺,同時也是內環內鮮見的宅地。
中鐵置業拿下的徐匯區田林地塊樓板價最高,達到8.55萬元/平方米,房地聯動價13.1萬元/平方米。房地聯動價的提升使得盈利空間大增,加之田林板塊多年沒有宅地出讓,板塊內暫無新房供應,此外,地塊面積不大,資金壓力較小,因此吸引了多家房企參拍,中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿+葛洲壩綠城等12組競買人爭奪,在觸發中止價后,中鐵拿下該地塊,成交總價19.05億元,溢價率8.91%,成交樓面價約85505元/平方米,按照13.1萬元/平方米房地聯動價測算,地房比為65%,房地差超4.5萬元/平方米,盈利空間較為可觀。
“畢竟是上海土地,從安全角度來看,投資價值遠優于三、四線城市,而且上海房地聯動價給出,利潤都能算出,大部分土地都位置好,可以提前鎖定銷售額。一些容易出網紅項目的地塊更是不愁賣,資金回籠速度快。”盧文曦認為。
記者|包晶晶
編輯|段煉 陳夢妤 杜波
校對|盧祥勇
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