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隨著春天的到來(lái)及疫情政策得到調(diào)整，各行各業(yè)均開(kāi)啟復(fù)蘇行情。具體到北京的商業(yè)地產(chǎn)上，《華夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，各個(gè)市場(chǎng)之間的表現(xiàn)有明顯差異。其中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)問(wèn)詢量有所恢復(fù)，但全市季度凈吸納量仍為負(fù)值，望京等成熟商區(qū)的空置率有所增加。

不過(guò)，倉(cāng)儲(chǔ)物流和物業(yè)投資兩大板塊復(fù)蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長(zhǎng)。至于物業(yè)投資市場(chǎng)，資本持續(xù)收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

新租交易以搬遷為主

疫情3年對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)的創(chuàng)傷尚未完全得到修復(fù)。世邦魏理仕方面表示，在疫情政策優(yōu)化之后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶問(wèn)詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢(shì)，但企業(yè)在不確定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和租賃市場(chǎng)環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場(chǎng)信心仍在緩慢恢復(fù)。

受到上述因素的影響，2023年一季度，北京寫(xiě)字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。值得關(guān)注的是，世邦魏理仕方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在新租交易中，近7成交易數(shù)量來(lái)自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶在市場(chǎng)下行周期中抓住此輪機(jī)會(huì)進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)。

除了上述兩大行業(yè)之外，世邦魏理仕表示，醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)寫(xiě)字樓升級(jí)的需求也在增加。而能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類國(guó)有企業(yè)擴(kuò)租和搬遷活動(dòng)也較為活躍，新租占比明顯提升。

“本季度。北京市政府發(fā)布了《重點(diǎn)任務(wù)清單》，強(qiáng)化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)，新一代信息技術(shù)、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域構(gòu)建的新增長(zhǎng)引擎也將進(jìn)一步支撐和提振寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧分析未來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)時(shí)表示。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)逐漸升溫

與寫(xiě)字樓市場(chǎng)不同，在消費(fèi)回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租賃活力則是穩(wěn)步增強(qiáng)。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年一季度，密云第一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目交付，為整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)帶來(lái)了6.9萬(wàn)平米的新增面積。此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達(dá)到8.7萬(wàn)平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個(gè)百分點(diǎn)，下降至15.6%。

“2023年一季度，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金漲幅環(huán)比保持平穩(wěn)，平均租金環(huán)比上漲0.5%達(dá)到56.9元/平米/月。目前，順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場(chǎng)漲幅依舊保持領(lǐng)先，順義空港、亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)及馬駒橋是主要的活躍區(qū)域?！笔腊钗豪硎朔矫嫒绱吮硎尽?/p>

數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)6個(gè)月，北京順義及大興京南等子市場(chǎng)將合計(jì)迎來(lái)18.8萬(wàn)平米的新增供應(yīng)。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹認(rèn)為，后續(xù)倉(cāng)儲(chǔ)物流充沛的新增供應(yīng)量將會(huì)有效緩解北京市長(zhǎng)期供應(yīng)不足的市場(chǎng)狀態(tài)。

REITs擴(kuò)容利好物業(yè)投資

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，受益于REITs的不斷擴(kuò)容，2023年一季度，北京大宗交易市場(chǎng)出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共有7筆交易，金額達(dá)到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過(guò)，目前僅有2筆交易進(jìn)賬，且地產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價(jià)格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項(xiàng)目蘇寧生活廣場(chǎng)納入囊中，該筆項(xiàng)目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險(xiǎn)資也在持續(xù)加碼不動(dòng)產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購(gòu)弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫(xiě)字樓和一個(gè)園區(qū)辦公項(xiàng)目。而REITs的不斷擴(kuò)容也使得以長(zhǎng)租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺(tái)區(qū)域則是連續(xù)兩個(gè)季度錄得以長(zhǎng)租公寓為目的項(xiàng)目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩認(rèn)為，北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對(duì)投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。本季度國(guó)家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容、擴(kuò)募、下調(diào)申請(qǐng)門(mén)檻等多項(xiàng)政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關(guān)類別不動(dòng)產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

值得關(guān)注的是，據(jù)證券日?qǐng)?bào)消息，4月13日，全國(guó)發(fā)放了6家不動(dòng)產(chǎn)私募基金管理人牌照，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的投放重點(diǎn)將會(huì)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，不動(dòng)產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)則也開(kāi)始逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展階段。

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