昨日，中國人民銀行和中國銀保監會發布通知，就差別化住房信貸政策進行調整。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。此前，全國統一的首套房商業房貸最低利率為相應期限貸款市場報價利率。

個人房貸規模出現明顯萎縮

通知還稱，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

2019年8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

今年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。按照最新政策，全國范圍內首套房的商業貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

事實上，我國個人房貸規模已經出現明顯萎縮。央行發布的最新數據顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

已有多地自主下調房貸利率

4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在發布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。

不過，統計顯示，目前大部分地區實際執行的個人房貸利率水平依然明顯高于全國統一的下限。央行最近發布的一季度貨幣政策執行報告顯示，3月末，個人住房貸款加權平均利率為5.49%，比去年末下調14個基點。

4月份，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，創2019年以來月度新低。

蘇州大部分銀行首套利率4.6%

據報道，廣州地區目前多數銀行首套房貸利率為5.2%-4.8%，二套在5.2%-5.4%之間，部分外資行最低降到4.6%;南京主流銀行首套利率在5%-5.2%之間，部分行低至4.8%-4.9%;深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%;蘇州大部分銀行首套利率為4.6%。北京地區房貸利率一直平穩，個人住房貸款定價基準依然為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

專家分析

預計樓市需求偏冷區域房貸利率會有所下調

光大銀行金融市場部研究員周茂華表示，此次央行下調住房貸款利率定價下限，進一步優化了商業銀行房貸利率自律定價機制，擴大了部分區域商業銀行房貸利率定價空間，也符合部分區域房地產市場情況。近期受散發疫情等因素干擾，國內部分區域房地產復蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映出國內房地產需求端仍低迷。國內通過下調房貸利率定價下限，讓各區域商業銀行能根據當地樓市供需情況與城市政府調控要求，靈活調節，促進樓市加快恢復平衡。

中原地產首席分析師張大偉指出，這次房貸政策調整并不是直接降息，只是給地方執行空間，但預計各地將快速開始執行。事實上，調整之前也很少有城市實際執行4.6%的首套房貸下限利率，而且此次政策調整只是針對首套房貸，因此實際效果還要視各地出臺落地細則的情況。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林表示，此次下調利率下限可能對房地產市場影響并不大，仍屬微調政策。

盤和林指出，從理論上來說，此次調整可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發購買需要，但實際上可能對房地產市場影響并不大。因為銀行信貸依然是市場風險導向，銀行資金不是來自于地方政府，而是主要來自于央行和儲戶渠道，而且銀行資金本身就有一定的成本。之前銀行已經將房地產按揭業務的利率壓在一個較低的水平，若銀行繼續下調房貸利率，會降低息差，從而降低利潤率，對于銀行來說可能是一種惡性競爭。

盤和林同時表示，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限。他預計，小城市的銀行面對的房貸按揭需求較小，銀行競爭壓力較大，更容易選擇降低利率水平的方式，所以該政策客觀上會促使小城市銀行加大競爭力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下滑。

周茂華預計，接下來部分樓市供給相對大、樓市需求偏冷的區域房貸利率將出現一定幅度下調，以減輕剛需購房成本。但整體上，國內樓市穩字當頭，堅持房住不炒定位，推動各地因城施策、精準調控，落實“三穩”任務，促進樓市平穩健康發展。近期一系列政策優化措施，都是在推動樓市回歸“三穩”軌道。(程婕)

關鍵詞： 下調房貸利率 個人房貸規模 中國人民銀行 中國銀保監會