來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
記者:吳抒穎
(資料圖)
隨著公募REITs在中國(guó)啟航,其正逐漸被不動(dòng)產(chǎn)持有方視作是沉淀資產(chǎn)首選的變現(xiàn)渠道。REITs的興起固然為之創(chuàng)造了可能,但必須承認(rèn)的是,許多持有不動(dòng)產(chǎn)較多的企業(yè),囿于客觀條件以及主觀因素,仍難以將旗下不動(dòng)產(chǎn)成功包裝以滿足公募REITs上市的條件。
公募REITs的政策條件逐漸走向成熟,企業(yè)也紛紛作出研判與應(yīng)對(duì)寄望能積極搭上REITs的資本快車,但如何打造具有穩(wěn)定回報(bào)且可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn),是當(dāng)下要緊的問(wèn)題。
實(shí)際上,將時(shí)間跨度拉長(zhǎng),公募REITs在境外的運(yùn)作已經(jīng)比較成熟,也有較多的經(jīng)驗(yàn)可以分享以及復(fù)制。第一太平戴維斯作為國(guó)際化的房地產(chǎn)服務(wù)商,在REITs運(yùn)作上也有相關(guān)心得。
第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人周志鵬在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,資產(chǎn)重組和運(yùn)營(yíng)涉及稅項(xiàng)相對(duì)復(fù)雜,一直影響著產(chǎn)權(quán)人發(fā)行公募REITs的積極性,這是以往國(guó)內(nèi)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方在海外資本市場(chǎng)發(fā)行REITs產(chǎn)品的重要原因。隨著深入推進(jìn)公募REITs,配套的稅收政策也有調(diào)整需要。
REITs運(yùn)營(yíng)不易做
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(下稱“21世紀(jì)”):公募REITs在中國(guó)發(fā)展加速,這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有方在打通“投融管退”的全鏈條上有什么樣的作用?
周志鵬:公募REITs的試點(diǎn)目前主要是基礎(chǔ)設(shè)施,這類不動(dòng)產(chǎn)一般規(guī)模較大,以往大多通過(guò)大宗資產(chǎn)交易、公司股權(quán)交易或者整體IPO的方式退出,變現(xiàn)能力不強(qiáng)。
公募REITs為不動(dòng)產(chǎn)持有方從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了更多路徑,有助于優(yōu)秀的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)盤(pán)活、孵化增量,符合高質(zhì)量發(fā)展的要求。不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出后,資金也能夠?qū)崿F(xiàn)有效回流賦能,在其他不動(dòng)產(chǎn)上繼續(xù)復(fù)制“投融管退”,實(shí)現(xiàn)持有方、運(yùn)營(yíng)方和投資方三贏,而這也有利于社會(huì)資金參與到這個(gè)領(lǐng)域,增加投資渠道。
21世紀(jì):首批公募REITs主要以基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)為主,包括產(chǎn)業(yè)園、保租房等。從你第三方的角度看來(lái),針對(duì)這兩類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)以及保值增值,需要注重哪些方面?
周志鵬:租金是社會(huì)發(fā)展成果的一部分,只有租戶發(fā)展好了,租金才有提升的空間。
產(chǎn)業(yè)園是培養(yǎng)孵化企業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈的載體,招商引資的手段,過(guò)高的租金不利于產(chǎn)業(yè)群的形成、聚集與發(fā)展。堅(jiān)持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的思維,提供優(yōu)惠的租金,用產(chǎn)業(yè)鏈的角度招商引資,吸引更多上下游的企業(yè)整體進(jìn)入,協(xié)同發(fā)展;此外,也可通過(guò)配備豐富便利的硬件配套,專業(yè)齊全的軟件配套助力進(jìn)駐企業(yè)做大做強(qiáng),這樣才能反哺不動(dòng)產(chǎn),有利于保值增值。
而保障性租賃住宅面向?yàn)橹械褪杖搿⒆》坷щy家庭等群體,具有更明顯的補(bǔ)助性質(zhì)。租金收入受限,管理成本的控制,直接影響利潤(rùn)。通過(guò)降本提效,精細(xì)化管理,才能提升不動(dòng)產(chǎn)的收益回報(bào)水平。
商業(yè)地產(chǎn)等風(fēng)來(lái)
21世紀(jì):前段時(shí)間,證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知,研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目,保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這是否會(huì)為商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)值重估帶來(lái)相應(yīng)的影響?它將如何重構(gòu)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)?
周志鵬:236號(hào)文(指《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》(發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)))對(duì)公募REITs的資金使用有相應(yīng)的限制,如購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等募集到的資金,不得用于商品住宅類開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等。
在這種情況下,下一步需要引導(dǎo)資本往優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)企業(yè)聚集,培養(yǎng)壯大運(yùn)營(yíng)能力,改造低效的存量不動(dòng)產(chǎn),優(yōu)化經(jīng)營(yíng),通過(guò)可持續(xù)的資金和不動(dòng)產(chǎn)管理能力結(jié)合,實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
在估值方面,公募REITs推出之前,大宗商業(yè)物業(yè)主要的退出路徑是資產(chǎn)或股權(quán)交易,相對(duì)途徑單一。潛在買(mǎi)家考慮的回報(bào)率時(shí)會(huì)要求溢價(jià),補(bǔ)充流動(dòng)性不足。
現(xiàn)在市場(chǎng)上,我們看到大宗商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率大概在5-6%,而REITs的分派率下調(diào)至3.8%,這也會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)上的參與者按照各個(gè)存量商業(yè)項(xiàng)目的盈利能力與流動(dòng)性差異,往這一新的價(jià)格體系進(jìn)行對(duì)標(biāo)。
21世紀(jì):目前來(lái)說(shuō),中國(guó)適應(yīng)于通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)推出的資產(chǎn)規(guī)模是否仍然偏低?成因是什么?
周志鵬:目前適應(yīng)公募REITs的資產(chǎn)規(guī)模的確偏低。事實(shí)上,商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模并不小,但能達(dá)到運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)并不多。
適應(yīng)REITs的資產(chǎn)一般坐落在城市核心區(qū)域,運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng),因此也經(jīng)歷了區(qū)域的發(fā)展成熟,所以項(xiàng)目增值幅度較大。這類資產(chǎn)雖然有這些優(yōu)勢(shì),但發(fā)行REITs在稅收方面仍具有一定討論空間,這對(duì)原產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)是需要納入必須考慮的范疇。
還有一些新建的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn),這些資產(chǎn)屬于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,土地增值幅度不大卻又尚未培育成熟,所以這類資產(chǎn)本身很難達(dá)到發(fā)行條件。
事實(shí)上,中國(guó)經(jīng)歷了過(guò)往十多年發(fā)展,社會(huì)上聚集了大量的商業(yè)物業(yè),產(chǎn)能相對(duì)過(guò)剩,盤(pán)活的需求非常大。目前雖然把百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍提供了政策契機(jī),但仍處于前期摸索階段,只有當(dāng)社會(huì)資金、業(yè)權(quán)人和運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)平衡,試點(diǎn)成效顯現(xiàn),這市場(chǎng)才能有快速的發(fā)展。
公募REITs藩籬待破
21世紀(jì):在政策方面,你認(rèn)為未來(lái)對(duì)于公募REITs還可能將會(huì)有什么樣的支持?公募REITs在現(xiàn)階段的發(fā)展是否存在一些還需要突破的地方?
周志鵬:236號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)用地性質(zhì)與投資管理手續(xù)合規(guī)性。而以往開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn),存在一些遺留問(wèn)題或權(quán)屬瑕疵,如投資報(bào)建手續(xù)不完善、土地使用合規(guī)、權(quán)屬資料辦理和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制等。
公募REITs之前的試點(diǎn)工作,發(fā)行人、中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門(mén),各方都是摸著石頭過(guò)河,提出的更多是大方向上的要求,這些要求多數(shù)偏向于原則性,框架性的方面。這在客觀上帶來(lái)了部分REITs項(xiàng)目的擠壓,影響審核和推薦的效率。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),我認(rèn)為,未來(lái)相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的傳達(dá)溝通,屬地監(jiān)管部門(mén)對(duì)政策要求的理解、推進(jìn)和支持力度,都是REITs項(xiàng)目加速推進(jìn)的關(guān)鍵。
此外,從目前的試點(diǎn)情況來(lái)看,進(jìn)入試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)雖然在擴(kuò)容,但仍然屬于少數(shù)。未來(lái)隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的增加,預(yù)計(jì)范圍仍會(huì)擴(kuò)大。在這過(guò)程中,涉及資產(chǎn)重組和運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的稅收問(wèn)題一直影響著產(chǎn)權(quán)人發(fā)行公募REITs的積極性。
過(guò)去,這使得部分國(guó)內(nèi)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方選擇在境外市場(chǎng)發(fā)行REITs產(chǎn)品,而隨著中國(guó)公募REITs的開(kāi)閘,配套的稅收政策也有調(diào)整需要。
21世紀(jì):對(duì)于第三方的房地產(chǎn)服務(wù)商而言,公募REITs的加速推進(jìn)可能帶來(lái)什么樣的機(jī)會(huì)?如何去抓住這些潛在的機(jī)會(huì)?
周志鵬:以往房地產(chǎn)的高速發(fā)展,開(kāi)發(fā)商習(xí)慣了高周轉(zhuǎn),高收益的發(fā)展模式。相比之下,商業(yè)運(yùn)營(yíng)盈利慢,是件“苦差事”。但現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)模式難以持續(xù),如何培育存量房地產(chǎn)及退出,市場(chǎng)對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)能力的需求越來(lái)越大。
對(duì)于第三方運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō),商業(yè)項(xiàng)目地域差別大,以往成功的模式如何復(fù)制,是勝出關(guān)鍵。相比起來(lái),協(xié)助業(yè)主方發(fā)行公募REITs的券商、律師、評(píng)估師等各類專業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù),因地域產(chǎn)生的差別要小一些。其以往的成功經(jīng)驗(yàn),有助于提升公募REITs的推進(jìn)效率。
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