深圳前海又有新房即將入市！這次是在桂灣，因“限價(jià)紅利”備受購(gòu)房者關(guān)注的樓盤——深業(yè)云海灣。

近日，南都·灣財(cái)社記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪深業(yè)云海灣，了解項(xiàng)目周邊環(huán)境、戶型、交付標(biāo)準(zhǔn)等。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售透露，目前深業(yè)云海灣成功驗(yàn)資看房的客戶已超過2000批，意向較強(qiáng)的客戶也超過1000批。該項(xiàng)目總戶數(shù)1887戶，其中約一半是人才房，若以此推算，此次將售的商品房大概率需要搖號(hào)選房。

“隨時(shí)取證。”在探盤后的第二天，案場(chǎng)銷售通過微信告訴記者，項(xiàng)目預(yù)售溝通進(jìn)展順利，六月開盤在即。

(相關(guān)資料圖)

那么，深業(yè)云海灣到底值不值得“打新”？

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限售價(jià)刷新前海最低，

同周邊二手房?jī)r(jià)差超過5萬(wàn)元/㎡

“備案價(jià)出來估計(jì)有不少8萬(wàn)單價(jià)的房源。”現(xiàn)場(chǎng)銷售告訴記者，同周邊同類型的房源相比，深業(yè)云海灣最大的優(yōu)勢(shì)便在于價(jià)格便宜。

深業(yè)云海灣比周邊房?jī)r(jià)便宜多少？

從土拍角度來看，作為2021年拿地的項(xiàng)目，深業(yè)云海灣的毛坯限價(jià)（均價(jià)）僅約9.2萬(wàn)元/㎡。而2022年深圳第二輪土拍中招商以51.3億斬獲前海自貿(mào)區(qū)前灣片區(qū)T102-0410宗地，毛坯限價(jià)10.7萬(wàn)元/㎡，一前一后，同在前海核心的三灣片區(qū)內(nèi)，兩者的限價(jià)差幅超過16%。

目前深業(yè)云海灣所處的桂灣片區(qū)新房不多，僅隔壁天健悅桂府、天健悅灣府兩個(gè)已開盤的項(xiàng)目，其開盤備案均價(jià)分別約10.3萬(wàn)元/㎡和9.6萬(wàn)元/㎡；

去年桂灣的天健悅灣府以9.6萬(wàn)元/㎡的備案均價(jià)入市，已經(jīng)刷新了前海近5年的限價(jià)紀(jì)錄，但深業(yè)云海灣的限價(jià)比天健還要低，限制銷售均價(jià)9.2萬(wàn)元/㎡。

不僅如此，深業(yè)云海灣本次推出的戶型面積范圍為106-183㎡的住宅產(chǎn)品，而隔壁天健悅灣府推售的則是建面約113-165㎡住宅產(chǎn)品。這意味著，同樣是3房的產(chǎn)品，在銷售均價(jià)每平方米便宜了4000元的基礎(chǔ)上，其中最小的戶型還減少了7㎡的面積，總價(jià)直接少了超過100萬(wàn)元。

再看隔壁前灣片區(qū)。除了上述招商拿地的項(xiàng)目之外，2021年潤(rùn)峯府和龍光天境兩個(gè)新盤開盤，備案均價(jià)均約11.2萬(wàn)元/㎡；

另外，媽灣片區(qū)的住宅，主要為招商領(lǐng)璽和頤城項(xiàng)目。2019年，招商領(lǐng)璽一期開盤均價(jià)約10.8萬(wàn)元/㎡；2021年，招商領(lǐng)璽二期開盤均價(jià)約10.25萬(wàn)元/㎡；頤城一期頤灣府2019年開盤價(jià)格約為10.25萬(wàn)元/㎡、頤城二期棲灣里2022年開盤價(jià)格約為10.1萬(wàn)元/㎡、頤城三期萬(wàn)科瑧灣悅目前在售均價(jià)約10.5萬(wàn)元/㎡。

這即是說，同片區(qū)近5年內(nèi)開盤的新房項(xiàng)目對(duì)比來看，深業(yè)云海灣的銷售均價(jià)是最低的。尤其是，9.2萬(wàn)元/㎡的備案均價(jià)意味著小區(qū)內(nèi)有大量的戶型是低于這個(gè)均價(jià)的，“8”字頭的房源預(yù)計(jì)不少。

除了銷售價(jià)格低，更令市場(chǎng)上購(gòu)房者心動(dòng)的點(diǎn)在于，這個(gè)價(jià)格與周邊二手房源的倒掛。

“前海二手住宅前海時(shí)代已經(jīng)賣到20萬(wàn)元/㎡了，深業(yè)云海灣和它之間的價(jià)差每平方米差不多有10萬(wàn)元，買到即賺1000萬(wàn)。”這是網(wǎng)絡(luò)上部分中介在推介房源時(shí)提到的價(jià)差，這點(diǎn)也吸引了廣大“打新”購(gòu)房者的關(guān)注。但灣財(cái)社記者在中介平臺(tái)進(jìn)一步查詢到，目前前海時(shí)代掛牌房源不多，掛牌單價(jià)普遍不超過20萬(wàn)元，最低為14.3萬(wàn)元，近期成交單價(jià)約15萬(wàn)元。

但從地圖來看，深業(yè)云海灣位于桂灣的邊緣，更靠近寶安中心區(qū)。距離項(xiàng)目最近的二手住宅并非前海時(shí)代，而是寶中地塊的金泓凱旋城和熙龍灣。

樓齡已超10年的金泓凱旋城二期，近期的成交單價(jià)大概在11萬(wàn)元，熙龍灣一期的成交單價(jià)在14萬(wàn)元左右，二期大戶型房源成交單價(jià)超過17萬(wàn)元。

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周邊配套逐漸成熟但步程較遠(yuǎn)

步行到地鐵口大約需13分鐘

有人說，前海片區(qū)的發(fā)展像是坐上了“火箭”，從一片灘涂到高樓林立只用了短短十幾年的時(shí)間。而深業(yè)云海灣隸屬的桂灣片區(qū)，則是前海里開發(fā)最早、最成熟的片區(qū)，無論商業(yè)資源還是公共配套都更為集中。

桂灣重點(diǎn)發(fā)展重點(diǎn)金融服務(wù)業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)，吸引金融企業(yè)總部、金融科技領(lǐng)軍型企業(yè)集聚，目前片區(qū)內(nèi)已經(jīng)落成了一批金融總部中心且進(jìn)入辦公狀態(tài)。

桂灣片區(qū)建筑群

配套方面，深業(yè)云海灣所在的區(qū)域內(nèi)擁有前海劇院、演藝中心、國(guó)際會(huì)議中心、前海國(guó)際金融交流中心等城市新地標(biāo)；還有桂灣濕地公園（升級(jí)規(guī)劃中）、前海演藝公園等等生態(tài)配套；另外商業(yè)方面前海新山姆中國(guó)旗艦店正在建設(shè)中，華潤(rùn)萬(wàn)象前海已經(jīng)開業(yè)……但上述配套基本和前海核心三灣片區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)都是共享的，距離也沒有太大差別，深業(yè)云海灣的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)并不明顯。

前海石公園

落到項(xiàng)目本身所在的位置，前文提到其位于桂灣的邊緣地區(qū)，更靠近寶中區(qū)域，這意味著，深業(yè)云海灣可以共享寶中的配套。當(dāng)前寶中的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，且配套更成熟，相對(duì)于在前灣和媽灣片區(qū)的住宅來說，項(xiàng)目可以近距離坐擁兩大片區(qū)的現(xiàn)成配套。

同深業(yè)云海灣一路之隔的寶中，已有南方醫(yī)科大學(xué)深圳醫(yī)院、深圳市寶安區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳前海壹方城、歡樂港灣、前海卓越寶中時(shí)代廣場(chǎng)等等成熟的配套。

只是從生活距離來看，項(xiàng)目步行到華潤(rùn)前海萬(wàn)象城需要1.8公里，到歡樂港灣3公里、到前海新山姆中國(guó)旗艦店（建設(shè)中）1.4公里、到壹方城2.6公里，這個(gè)距離無論是步行還是開車都比較尷尬，附近的商業(yè)配套有待改善。

深業(yè)云海灣另一個(gè)問題則是距離地鐵較遠(yuǎn)，地圖顯示從前海灣地鐵站出發(fā)到深業(yè)云海灣花園展示中心只需要928米，13分鐘。但實(shí)際步行來看，一路樹蔭等遮擋較少，在深圳30°C高溫的天氣下走到項(xiàng)目仍汗流浹背。

前海灣地鐵接駁站

不過據(jù)實(shí)地探訪，深業(yè)云海灣項(xiàng)目南邊靠近地鐵站的方向有次入口，未來從該入口通行至地鐵站可能會(huì)減少幾十米的步行距離。

在教育方面，深業(yè)云海灣項(xiàng)目自帶3200㎡12班幼兒園，一路之隔正在建設(shè)九年一貫制的學(xué)校。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售講解，該學(xué)校隸屬南二外前海創(chuàng)新教育集團(tuán)（注：具體學(xué)區(qū)以教育局當(dāng)年公布為準(zhǔn)），而南二外是南山區(qū)首屈一指的名校，銷售向記者表示有學(xué)區(qū)保障未來二手市場(chǎng)也更好流通。

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商品房送簡(jiǎn)裝帶大尺度陽(yáng)臺(tái)

人才房外立面相同花園停車場(chǎng)共用

據(jù)展示中心現(xiàn)場(chǎng)了解，項(xiàng)目即將推售建筑面積約106-183㎡的三到四房產(chǎn)品。其中106㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和116㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)是主推產(chǎn)品，183㎡的四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型占比相對(duì)較少。

從沙盤中可以看到，小區(qū)一共有八棟樓，其中三棟為人才房（2棟可售型+1棟可租），另外五棟為商品房。

亮燈的為商品房

“所有樓棟都采用一樣的外立面和品質(zhì)，停車場(chǎng)也是共用的，不同的地方是戶型和梯戶比。”現(xiàn)場(chǎng)銷售同時(shí)向記者表示，項(xiàng)目容積率只有4.1，在前海屬于很難得的空間感比較強(qiáng)的品質(zhì)大社區(qū)；另外項(xiàng)目規(guī)劃共2200個(gè)車位，車位比超過1:1，未來也不必?fù)?dān)憂停車問題。

目前項(xiàng)目對(duì)外開放了兩個(gè)樣板間，分別為116㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型和183㎡的四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售介紹，116㎡的戶型使用率超過80%，算上飄窗等贈(zèng)送實(shí)際使用率有83%。兩個(gè)戶型都設(shè)置了大尺度景觀陽(yáng)臺(tái)，其中116㎡戶型有約8.1米面寬陽(yáng)臺(tái)，而展示中心內(nèi)183㎡的戶型在陽(yáng)臺(tái)可以看到歡樂港灣的摩天輪，預(yù)計(jì)高層可以看到較多海景。

另外，現(xiàn)場(chǎng)銷售表示項(xiàng)目未來交付會(huì)送簡(jiǎn)裝，有地板和墻面等簡(jiǎn)單裝修，預(yù)計(jì)2025年交房。

整體來說，深業(yè)云海灣的優(yōu)勢(shì)較為明顯，是前海難得的低總價(jià)限價(jià)新房，社區(qū)大，未來生活比較宜居；但另一方面，項(xiàng)目的缺點(diǎn)也不容忽視，目前該樓盤附近商業(yè)配套欠缺，距離地鐵站較遠(yuǎn)。另外，項(xiàng)目靠近南坪快速隧道口，部分戶型和樓棟可能會(huì)有噪音影響，附近有部分施工噪音影響，同時(shí)社區(qū)內(nèi)有近一半的人才房，部分對(duì)圈層結(jié)構(gòu)介意的購(gòu)房者可能會(huì)有所顧慮。

采寫/攝影：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)

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