深圳前海又有新房即將入市！這次是在桂灣，因“限價紅利”備受購房者關注的樓盤——深業云海灣。

近日，南都·灣財社記者以購房者身份實地走訪深業云海灣，了解項目周邊環境、戶型、交付標準等。據現場銷售透露，目前深業云海灣成功驗資看房的客戶已超過2000批，意向較強的客戶也超過1000批。該項目總戶數1887戶，其中約一半是人才房，若以此推算，此次將售的商品房大概率需要搖號選房。

“隨時取證。”在探盤后的第二天，案場銷售通過微信告訴記者，項目預售溝通進展順利，六月開盤在即。

(相關資料圖)

那么，深業云海灣到底值不值得“打新”？

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限售價刷新前海最低，

同周邊二手房價差超過5萬元/㎡

“備案價出來估計有不少8萬單價的房源。”現場銷售告訴記者，同周邊同類型的房源相比，深業云海灣最大的優勢便在于價格便宜。

深業云海灣比周邊房價便宜多少？

從土拍角度來看，作為2021年拿地的項目，深業云海灣的毛坯限價（均價）僅約9.2萬元/㎡。而2022年深圳第二輪土拍中招商以51.3億斬獲前海自貿區前灣片區T102-0410宗地，毛坯限價10.7萬元/㎡，一前一后，同在前海核心的三灣片區內，兩者的限價差幅超過16%。

目前深業云海灣所處的桂灣片區新房不多，僅隔壁天健悅桂府、天健悅灣府兩個已開盤的項目，其開盤備案均價分別約10.3萬元/㎡和9.6萬元/㎡；

去年桂灣的天健悅灣府以9.6萬元/㎡的備案均價入市，已經刷新了前海近5年的限價紀錄，但深業云海灣的限價比天健還要低，限制銷售均價9.2萬元/㎡。

不僅如此，深業云海灣本次推出的戶型面積范圍為106-183㎡的住宅產品，而隔壁天健悅灣府推售的則是建面約113-165㎡住宅產品。這意味著，同樣是3房的產品，在銷售均價每平方米便宜了4000元的基礎上，其中最小的戶型還減少了7㎡的面積，總價直接少了超過100萬元。

再看隔壁前灣片區。除了上述招商拿地的項目之外，2021年潤峯府和龍光天境兩個新盤開盤，備案均價均約11.2萬元/㎡；

另外，媽灣片區的住宅，主要為招商領璽和頤城項目。2019年，招商領璽一期開盤均價約10.8萬元/㎡；2021年，招商領璽二期開盤均價約10.25萬元/㎡；頤城一期頤灣府2019年開盤價格約為10.25萬元/㎡、頤城二期棲灣里2022年開盤價格約為10.1萬元/㎡、頤城三期萬科瑧灣悅目前在售均價約10.5萬元/㎡。

這即是說，同片區近5年內開盤的新房項目對比來看，深業云海灣的銷售均價是最低的。尤其是，9.2萬元/㎡的備案均價意味著小區內有大量的戶型是低于這個均價的，“8”字頭的房源預計不少。

除了銷售價格低，更令市場上購房者心動的點在于，這個價格與周邊二手房源的倒掛。

“前海二手住宅前海時代已經賣到20萬元/㎡了，深業云海灣和它之間的價差每平方米差不多有10萬元，買到即賺1000萬。”這是網絡上部分中介在推介房源時提到的價差，這點也吸引了廣大“打新”購房者的關注。但灣財社記者在中介平臺進一步查詢到，目前前海時代掛牌房源不多，掛牌單價普遍不超過20萬元，最低為14.3萬元，近期成交單價約15萬元。

但從地圖來看，深業云海灣位于桂灣的邊緣，更靠近寶安中心區。距離項目最近的二手住宅并非前海時代，而是寶中地塊的金泓凱旋城和熙龍灣。

樓齡已超10年的金泓凱旋城二期，近期的成交單價大概在11萬元，熙龍灣一期的成交單價在14萬元左右，二期大戶型房源成交單價超過17萬元。

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周邊配套逐漸成熟但步程較遠

步行到地鐵口大約需13分鐘

有人說，前海片區的發展像是坐上了“火箭”，從一片灘涂到高樓林立只用了短短十幾年的時間。而深業云海灣隸屬的桂灣片區，則是前海里開發最早、最成熟的片區，無論商業資源還是公共配套都更為集中。

桂灣重點發展重點金融服務業和商務服務業，吸引金融企業總部、金融科技領軍型企業集聚，目前片區內已經落成了一批金融總部中心且進入辦公狀態。

桂灣片區建筑群

配套方面，深業云海灣所在的區域內擁有前海劇院、演藝中心、國際會議中心、前海國際金融交流中心等城市新地標；還有桂灣濕地公園（升級規劃中）、前海演藝公園等等生態配套；另外商業方面前海新山姆中國旗艦店正在建設中，華潤萬象前海已經開業……但上述配套基本和前海核心三灣片區內的住宅小區都是共享的，距離也沒有太大差別，深業云海灣的獨特優勢并不明顯。

前海石公園

落到項目本身所在的位置，前文提到其位于桂灣的邊緣地區，更靠近寶中區域，這意味著，深業云海灣可以共享寶中的配套。當前寶中的發展已經非常成熟，且配套更成熟，相對于在前灣和媽灣片區的住宅來說，項目可以近距離坐擁兩大片區的現成配套。

同深業云海灣一路之隔的寶中，已有南方醫科大學深圳醫院、深圳市寶安區實驗學校、深圳前海壹方城、歡樂港灣、前海卓越寶中時代廣場等等成熟的配套。

只是從生活距離來看，項目步行到華潤前海萬象城需要1.8公里，到歡樂港灣3公里、到前海新山姆中國旗艦店（建設中）1.4公里、到壹方城2.6公里，這個距離無論是步行還是開車都比較尷尬，附近的商業配套有待改善。

深業云海灣另一個問題則是距離地鐵較遠，地圖顯示從前海灣地鐵站出發到深業云海灣花園展示中心只需要928米，13分鐘。但實際步行來看，一路樹蔭等遮擋較少，在深圳30°C高溫的天氣下走到項目仍汗流浹背。

前海灣地鐵接駁站

不過據實地探訪，深業云海灣項目南邊靠近地鐵站的方向有次入口，未來從該入口通行至地鐵站可能會減少幾十米的步行距離。

在教育方面，深業云海灣項目自帶3200㎡12班幼兒園，一路之隔正在建設九年一貫制的學校。據現場銷售講解，該學校隸屬南二外前海創新教育集團（注：具體學區以教育局當年公布為準），而南二外是南山區首屈一指的名校，銷售向記者表示有學區保障未來二手市場也更好流通。

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商品房送簡裝帶大尺度陽臺

人才房外立面相同花園停車場共用

據展示中心現場了解，項目即將推售建筑面積約106-183㎡的三到四房產品。其中106㎡的三房兩廳兩衛和116㎡的三房兩廳兩衛是主推產品，183㎡的四房兩廳三衛戶型占比相對較少。

從沙盤中可以看到，小區一共有八棟樓，其中三棟為人才房（2棟可售型+1棟可租），另外五棟為商品房。

亮燈的為商品房

“所有樓棟都采用一樣的外立面和品質，停車場也是共用的，不同的地方是戶型和梯戶比。”現場銷售同時向記者表示，項目容積率只有4.1，在前海屬于很難得的空間感比較強的品質大社區；另外項目規劃共2200個車位，車位比超過1:1，未來也不必擔憂停車問題。

目前項目對外開放了兩個樣板間，分別為116㎡的三房兩廳兩衛戶型和183㎡的四房兩廳三衛戶型。據現場銷售介紹，116㎡的戶型使用率超過80%，算上飄窗等贈送實際使用率有83%。兩個戶型都設置了大尺度景觀陽臺，其中116㎡戶型有約8.1米面寬陽臺，而展示中心內183㎡的戶型在陽臺可以看到歡樂港灣的摩天輪，預計高層可以看到較多海景。

另外，現場銷售表示項目未來交付會送簡裝，有地板和墻面等簡單裝修，預計2025年交房。

整體來說，深業云海灣的優勢較為明顯，是前海難得的低總價限價新房，社區大，未來生活比較宜居；但另一方面，項目的缺點也不容忽視，目前該樓盤附近商業配套欠缺，距離地鐵站較遠。另外，項目靠近南坪快速隧道口，部分戶型和樓棟可能會有噪音影響，附近有部分施工噪音影響，同時社區內有近一半的人才房，部分對圈層結構介意的購房者可能會有所顧慮。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 孫陽

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