2023年5月，中指研究院、克而瑞物管、中物智庫等機構基于當前64家上市物企的發展數據，陸續發布了2023中國物業服務上市公司研究報告。

數據顯示，自2021年6月底以來，物業板塊整體估值一直處于波動下行階段；并于2022年10月31日，達歷史最低點約2613.74億元。

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2022年，在關聯交易等風險出清主因，疫情管控導致的成本增加等次因的影響下，地產流動性危機造成物業公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平，影響了物業上市公司的業績和估值。

直到2022年11月之后，隨著地產政策“三箭齊發”，物業板塊也在政策刺激下開啟反彈模式。到如今，2023年5月，64家上市物業服務公司總市值重回3500億級別，較底部回升超過36%。

對此，有業內專家表示，物業板塊已觸底反彈，并在當前的震蕩盤整中迎來估值重塑新周期，企業間的分化正進一步加劇，優質標的價值將進一步彰顯。

觸底反彈：物業板塊在修復盤整中進入分化新周期

中指研究院表示，2023年物管行業將在觸底反彈后開啟新的發展周期。克而瑞物管也分析稱隨著行業格局的轉變，新發展周期中物業行業的定位將更加清晰、發展邏輯由粗放轉向精細化，行業集中度持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。

中金公司研究部發布報告稱，物業板塊的資本市場認知歷經“認知初建-投資熱潮-理性回歸”三個階段。在當下經歷的“理性回歸”階段，中金將持續看好物企長期投資價值，同時認為在內部物企成長速度均值回歸與外部地產端基本面持續演繹的共同作用下，物業板塊已到達新的基本面與認知反饋拐點，有必要進一步深入探討板塊價值重估，找尋物企新的“估值錨”。

新周期和新基本面帶來的是行業的進一步分化。根據中指研究院統計數據，2023年5月，物業板塊平均市值約為55.41億元，超過均值的共計12家；超過100億元的共8家，市值合計達2521.19億元，占總市值的71.09%；TOP10企業市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業市值總和的145倍，市值分化進一步加大。

展望未來，隨著不同企業新周期中呈現的綜合實力、發展潛力不同，物業上市公司的市值分化還將進一步加劇。而我們應如何在新周期的分化行情中尋找更有價值的優質標的？

一方面，受到地產市場的行業大變局影響，物業發展進入后地產時代的獨立發展新周期。在過去一年的行業壓力中韌性凸顯、發展安全的國資企業和規模型企業正在成為更受資本市場歡迎的優質標的。

另一方面，物業板塊回歸理性發展，回歸服務本源，從規模為王轉向高質量增長。這一輪新基本面中，物企是否有獨立拓展能力，是否是行業優勢專業賽道上的佼佼者，是否有著眼于效益的高質量發展以保障穩健的營收利潤增速；回歸物業服務本源，物企又是否有長期主義精神，能確保為業主為社會創造價值，鞏固基本盤持續健康全面發展，均成為分化中的制勝關鍵。

綜合分析64家上市物企的核心營收利潤現金流等財務數據，并結合上述關鍵要素在行業新周期尋找物業優質股，在5月18日發布的“2023中國物業服務上市公司研究報告”中，中指研究院將金茂服務評為上市物企“成長潛力第一 ”“投資價值前三”，充分認可在過去一年發展中呈現的韌性、穩定性，以及目前所彰顯出的優質潛力。

而在中物智庫發布的“2023上市物企測評研究報告”中，亦授予金茂服務“2023中國物業管理行業上市物企TOP15”、“2023中國國資上市物企TOP5”、“2023中國上市物企增長速度TOP1”、“2023中國上市物企投資潛力TOP3”四項殊榮。

增勢穩健：營收利潤凈利“三高”發展的金茂服務

結合各物企2022年度業績報告，中指研究院從資本市場表現、管理規模、經營績效三個維度，結合多個指標全面解析上市物業企業的各維度數據，發現金茂服務的多個核心發展指標均位于行業前列。在2022年行業承壓明顯的大背景下，金茂服務不僅保持著健康穩健的經營發展狀態，并且以2022年高達60.7%的營收增速、56.1%的毛利潤增速，以及90.7%凈利潤增速，穩居行業第一。

值得關注的是，從金茂服務當下的市場規模拓展趨勢和“第二增長曲線”發展趨勢上看，這家公司的營收利潤增長“三高”發展有望在未來幾年繼續維持穩健增勢。

一方面，金茂服務的在管面積增速和合約面積增速均位于行業前列，規模上的高效拓展和有效儲備，足以保障長期營收的穩健增長。

數據顯示，截止2022年末，金茂服務總在管面積達5690萬平方米,同比增長56.3%，在管面積增速在64家上市物企中排行TOP5，顯著高于同期物業服務上市公司在管面積增速均值18.18%。隨著金茂服務第三方外拓能力的不斷發展，其中來自第三方拓展的在管建筑面積達到了近21.4百萬平方米，第三方在管建筑面積占比由2021年底的34.1%提升至37.7%。同期，金茂服務合約建筑面積已達到8080萬平方米，同比增長高達40.2%，遍及中國68個城市。

在市場拓展中重視提質增效，規模穩步提升的同時，金茂服務也實現了管理業態更加完善、管理效率和盈利能力進一步提升：財報數據顯示，2022年金茂服務全年市場化拓展簽約面積超2000萬平方米，轉化面積近1000萬平方米；同年金茂服務成功并購首置物業服務有限公司（“首置物業”），新增合約面積超700多萬平方米，商辦業態管理能力得到進一步夯實，城市項目密度得到有效提升。

另一方面，從營收結構上看，金茂服務在多種經營收入（非業主增值服務+業主增值服務）占比達到了50.5%，該比例同樣位于上市物企前列——這意味著，金茂服務在傳統物業服務和多種經營上達到了更好的平衡，未來這兩方面同時發力，將助金茂服務發展更進一步。

此外，城市服務作為新興且頗具潛力的賽道，有望成為金茂服務未來實現業績穩定高質量增長的“第二增長曲線”。

回顧2022年，金茂服務通過繼續深耕城市運營服務業務，對城市運營服務進行全面升級，依托央企背景與專業的物業服務能力，開展多項城市服務產品力專項研究，在城市服務這一新興市場已成功建立護城河，并取得一定成績：包括在存量城市服務項目新增轉化合同25份，新增簽約城市服務項目5個，城市運營服務內容涵括基礎物業管理、資產經營服務、城市治理服務等多個領域。

金茂服務得以被視為資本市場中“成長潛力第一 ”的上市物企，不僅因為規模發展高質量高增速、營收結構優化、城市服務高潛賽道占位共同支撐了金茂服務的毛利潤和凈利潤增速“三高”發展趨勢；同時也源于較高的ROE和充足的現金流均充分體現金茂服務抵抗周期性風險的能力。

數據顯示，金茂服務2020、2021、2022年ROE分別為102.6%、141.5%、42.4%，均位于行業前列。資產和現金流方面,截至2022年12月31日,金茂服務總資產達30.04億元,同比增長121%。其中,現金及現金等價物為10.19億元,2020-2022年復合增長率達94%,始終保持經營安全性。

長期主義：金茂服務交出健康均衡ESG答卷

金茂服務的投資價值不僅體現在穩定的基本面和高增長潛力上，還體現在健康全面發展的優秀ESG表現。

5月30日，克而瑞物管為金茂服務頒發“ESG可持續發展TOP5”榮譽，并指出，2022至2023，面對經濟及行業的深度調整，金茂服務全面關注股東、員工、客戶、供應商、合作伙伴及社會群體的訴求，堅持長期主義發展，在高質量發展的同時持續提升 ESG 管治水平及表現，體現出其更健康全面的綜合發展實力，并有望兌現為未來更卓越的資本市場表現。

今年4月發布的金茂服務ESG報告也顯示，在過去的一年中，專注為客戶提供高品質服務，不斷創新服務模式，深度融合智慧科技，2022年金茂服務住宅滿意度為93分，寫字樓滿意度及其他公告建筑類客戶滿意度均為100分，高于行業平均水準。

篤行綠色低碳發展之路，2022年金茂服務“低碳向未來”公益行動已落地項目42個，覆蓋城市22個。開展節能改造工程209項，節約能耗支出約137.4萬元，開展節能知識培訓8次，參加超過603人次。

踐行央企責任擔當，金茂服務借助自身優勢積極組織參與社區建設、鄉村振興、公益慈善、志愿服務等活動。2022年金茂服務曾向中國中化定點援扶地區內蒙古赤峰市林西縣定向捐贈支出20萬元，用于支持林西縣新城子鎮壯大集體經濟中草藥種植產業；同時組織發起“與lin同行，溫暖童心”活動，助力貧困地區的教育發展。

聚焦長遠發展，將人才視為企業最寶貴的資產，金茂服務也不斷健全企業管理政策，持續打造和諧平的雇傭氛圍，2022年形成員工社團131個，開展戶外拓展、趣味活動等文體活動600余次，向80名員工發放慰問金超8萬元，完成2022年員工受訓總人次達10652人次，培訓覆蓋率為100%，受訓總時長44614小時，評級受訓時長17.25小時，全年各類培訓投入總金額128.03萬元。

光大證券(601788)、匯豐研究等機構均給予金茂服務“買入”評級。其中，光大證券表示，作為增長迅速的高端物管標的，關聯方品牌力強，交付保障性高，自身外拓能力提升，社區增值和城市服務業務有較大潛力。匯豐研究研報則指出，預計金茂服務在2021年至2024年物業管理收入復合年增長率有望加速至79%。

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