土豆大會(huì) 06月08日上海土地公告

5月10日，上海發(fā)布2023年二批次擬出讓住宅用地清單。總計(jì)25宗含宅地，總建面約263萬(wàn)方。二批次分將分2輪掛牌，第一輪次6月8日掛牌16幅住宅用地，7月中上旬開(kāi)始組織交易活動(dòng)；第二輪次擬于6月26日-30日期間，發(fā)布9幅住宅用地出讓公告，7月底開(kāi)始組織交易活動(dòng)。

(資料圖)

上海2023年第二批集中供應(yīng)土地明細(xì)表（一）

供應(yīng)——量升、價(jià)漲、質(zhì)跌

一、總量及結(jié)構(gòu)變化

二批次地塊以10-20萬(wàn)方為主，體量適中，門(mén)檻較低。10-20萬(wàn)方地塊數(shù)量環(huán)比翻倍，占比40%，其他基本和一批次持平，20萬(wàn)方以上地塊兩宗，洞涇地鐵站純宅地總建面27萬(wàn)方，臨港綜合地塊總建面52萬(wàn)方。

二批次市區(qū)/外環(huán)線熱區(qū)11宗，和一批次持平；五大新城有軌交地塊7宗，環(huán)比增加3宗；新城無(wú)軌交2宗，環(huán)比增加1宗；極遠(yuǎn)郊4宗，環(huán)比增加2宗。

二、地價(jià)及聯(lián)動(dòng)價(jià)變化

聯(lián)動(dòng)價(jià)上浮，市場(chǎng)預(yù)期周期性上漲。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，五大新城相鄰地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)年均漲幅在1-2K左右。

部分地塊房地價(jià)差提升，利潤(rùn)空間有保障。本批次華漕、大場(chǎng)、重固地塊的房地價(jià)差（聯(lián)動(dòng)價(jià)-起始樓板價(jià)）相比前幾批次上漲。

三、質(zhì)略有下滑

二批次質(zhì)量略遜于一批次，有爭(zhēng)議的機(jī)會(huì)型地塊更多。一批次1km內(nèi)有已通車(chē)軌交的地塊11宗，占比58%，軌交是重要資源配套，也有利于上下游板塊客戶(hù)導(dǎo)入，對(duì)于地塊未來(lái)流速有重要影響。二批次僅8宗，占比32%，曹路、奉賢、重固、臨港等地塊，軌交規(guī)劃中，或者在建。松江老城、宣橋、奉賢16單元、新橋等板塊，在市場(chǎng)整體下行的預(yù)期，郊環(huán)外冷熱分化的現(xiàn)狀下，項(xiàng)目未來(lái)去化速度存在一定爭(zhēng)議。需要各家開(kāi)發(fā)商結(jié)合自身情況，做更深入的可研。

四、規(guī)則調(diào)整

批次換成輪次——輪次的含義是一個(gè)輪次內(nèi)的公示地塊全部掛牌成交后，才開(kāi)始下一個(gè)輪次。一個(gè)輪次最長(zhǎng)周期3個(gè)月，今年頻次預(yù)計(jì)有五輪次。

一次性報(bào)價(jià)換成搖號(hào)：一批次的大熱門(mén)給原有的土拍流程和系統(tǒng)帶來(lái)了不小壓力，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)狀況頻出，「報(bào)價(jià)輸錯(cuò)門(mén)」「營(yíng)業(yè)執(zhí)照門(mén)」催促有關(guān)部門(mén)研究新方案。

新玩法為搖號(hào)碼球。第一輪（選球環(huán)節(jié)）：三個(gè)字母球搖出搖號(hào)號(hào)碼球組編號(hào)。第二輪（搖號(hào)環(huán)節(jié)）：搖中號(hào)碼球所對(duì)應(yīng)的競(jìng)買(mǎi)人即為競(jìng)得人，最高限價(jià)為競(jìng)得價(jià)。

二批次競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判——整體熱度不弱于一批次

1、一批次73家企業(yè)參拍，競(jìng)得率低，多數(shù)企業(yè)未拍到地，獲地企業(yè)也未“吃飽”；

2、上海雖有市場(chǎng)下行預(yù)期，但放眼全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)仍亮眼，城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地依然可以實(shí)現(xiàn)日光；

3、就目前合作企業(yè)及各房企投資口充分溝通的結(jié)果來(lái)看，各房企都在積極備戰(zhàn)二批次。

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