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領先指標繼續走弱，市場熱度從春節后的亢奮快速降溫4 月新房和二手房高頻成交數據同比保持正增長，但增速均較3 月收窄，新房供應放量的趨勢并未在4 月延續。從貝殼領先指標來看，各項指標環比均走弱，新房案場指數已低于去年同期，城市領先指數從3 月的分化加劇轉為幾乎全線下滑，顯示市場熱度從春節后的亢奮快速降溫。我們認為二季度房地產市場將迎來分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補貨能力的優質房企。

高頻數據：同比為正但增速較3 月收窄，新房供應放量未能延續新房方面，23 年4 月60 城新房成交面積環比-29%，同比+17%，同比增速較3 月（+38%）收窄，累計同比增速擴大至9%。二手房方面，4 月26 城二手房成交面積環比-17%，同比+62%，同比增速同樣較3 月（+99%）收窄，累計同比增速略微收窄至65%。從高頻成交數據來看，4 月初新房和二手房成交數據均出現明顯回落，此后于中旬企穩回升，但二手房反彈力度顯著高于新房。由于市場熱度下滑和拿地的制約，3 月新房供應放量的趨勢并未在4月延續，根據中指院的數據，4 月31 城推盤面積環比-22%，同比僅+1%。

領先指標：環比繼續走弱，新房案場指數已低于去年同期從貝殼領先指標來看，4 月市場熱度繼續走弱。二手房方面，帶看指數由27.2回落至24.0，但仍高于去年同期（23.2）。帶看下滑和掛牌量高企導致業主端掛牌價持續松動，市場景氣指數環比繼續下滑，成交價相較掛牌價的折價幅度擴大。新房領先指標同比表現弱于二手房，案場指數由24.8 回落至18.0，已低于去年同期（18.6）。這些都使得經紀人預期顯著走弱，KMI 指數最低觸及34.0，與去年末的全年最低水平相當，但最新周出現小幅回升。

區域觀察：城市領先指數從分化加劇轉為幾乎全線下滑根據貝殼研究院的數據，4 月各線城市領先指標變化趨勢一致，城市層面從3 月的分化加劇轉變為幾乎全線下滑。重點城市群來看，京津冀在帶看、折價率方面表現最優，海西、粵港澳、成渝城市群分別在市場景氣、KMI、新房案場指數方面表現最優。領先指標靠前的城市包括深圳、杭州、西安、上海、成都、北京、天津，靠后的城市包括常州、紹興、哈爾濱、中山、沈陽。

投資建議

重點推薦：1）A 股開發：華發股份、城建發展、招商蛇口、建發股份、濱江集團、萬科A、新城控股、金地集團；2）港股開發：越秀地產、華潤置地、中國海外發展、龍湖集團；4）物管公司：中海物業、保利物業、濱江服務、華潤萬象生活、招商積余、萬物云、新大正。

風險提示：疫情不確定性；行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。

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