“中駿又還債了,這一次,是5億美元”
2023年4月14日,中駿集團發布公告,已匯出4月19日到期美元債的剩余應兌付本息。結合此前3月30日,中駿集團公告提前購回2.07億美元債,至此,該筆發行規模為5億美元的美元債將全部兌付完畢。中駿集團2023年內到期的美元債正式“清零”。
過去一年里,中駿亦經歷過資本市場的波動,但始終堅守信用,此次能夠償債5億美元,無疑有著特殊的意義。它意味著穩健的民營房企,已經順利度過了最難熬的時刻。
對于中駿,最困難的時候或許已經過去。
提前減壓輕裝上陣
審慎財務構筑護城河
數據顯示,于2022年12月31日,中駿集團總借貸金額同比下降12%,經營性現金流轉正為人民幣46億元。凈負債率為79.6%,剔除預收款后的資產負債率為67.2%。
波動的周期沒有干擾到中駿穩健的財務策略。2022年,中駿境內外的公開債務還了近115億,數據顯示,此次美元債兌付之后,中駿年內僅余8月份5.4億人民幣的境內公司債,償債壓力大幅減少。
如中駿集團高管在內部工作會議所述,“中駿穿越周期,很重要的一點就是債務結構。” 自2015年開始,當境內公司債發行放開,房企紛紛申請發行,中駿卻保持審慎,已發行債券存量峰值始終控制在不超過40億。與此同時,中駿集團雖然上市較早,擁有比較好的美元債發行條件,但依然保持審慎,基本保持一年發行一只美元債的節奏,自2019年開始,總計共發行5只美元債,據焦點財經和焦點研究院不完全統計,僅在2019年1月-2021年8月期間,至少有84家房企發行過海外債,涉及415只美元債共計1386億美元,折算每個企業平均發行4.9只美元債,中駿的發債數量剛夠上行業的平均水平。
多年來,堅持高度審慎并自律的財務策略幾乎已是刻在中駿之上的標簽,其也因此獲得了機構和監管的認可。伴隨著供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展的政策落地,中駿集團于2022年末至今成功落地多家銀企合作,累計獲得授信超430億,并于今年1月作為第9家民營房企順利發行15億元中票。
“一體兩翼”穿越周期
民營房企堅守信用第一陣營
據克而瑞數據統計,在2023年一季度,中駿集團實現合約銷售金額114.68億元,其中,權益銷售金額95.9億元,權益金額行業排名穩定在前30。
隨著高能級城市的率先回暖與信心的修復,市場已經開始期待一個更具成色的春天。對于進入不惑之年的中國房地產市場來說,其發展模式的變革也將進入深水區。
2017年,中駿集團提出“一體兩翼”戰略,以地產開發為“一體”,購物中心和長租公寓為兩翼,通過差異化競爭力拿地。這種綜合開發需要沉淀資金、培育期長,從彼時來看,賺錢速度遠不如賣房,但中駿選擇了長期主義。
如今,在行業深度調整期,“一體兩翼”模式卻帶來三點好處:其一,一體兩翼拿地成本低,開發毛利率較高,隨著規模逐漸增大,能拉高整體的毛利率;其二,由于中駿商業物業的位置較好,在調控期當房企面臨銀行、信托等傳統融資方式推動不暢的時候,還有望通過房地產信托投資基金(REITs)、不動產私募基金、股權合作等模式實現變現,減少資金壓占;其三,每年收租帶來穩定現金流入,成為業績穩定器;這些助力中駿穿越周期,也為中駿穿越周期之后的后續發展,提供更大的空間。
2022年,中駿集團的經營性收入為17.64億,占總收入的6.6%。
據中駿管理層的規劃,在2023年,“一體”的地產開發板塊將“提升經營的安全邊際,構建以現金流及經營質量為導向的商業模式”。聚焦核心市場與優勢區域,深耕市場、客戶及產品,以進一步突出競爭優勢。一季度中駿集團實景呈現了近8000套住宅。
“兩翼”方面,中駿將把握發展機遇,著力發展資管模式,降低融資依賴度,并擴大與地產的協同綜效。長租公寓已跑通資管模式,中駿商管已簽約40個商業物業,預計2023年將新開汕頭、花橋、福州三座世界城。
長期主義是個知易行難的命題。過往,中駿堅持審慎的財務策略,布局商業,加碼長租公寓,這家習慣“懼者生存”的企業,堅持 “長期主義”,最終成功穿越了周期,成為當前市場環境下民營房企堅守信用的第一陣營。未來對于他們,是一個嶄新的開局。
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